Konut Kredisi (Mortgage) Başvurusu Nasıl Yapılır, Şartları Nelerdir?

Her birey ve ya aile kendi evine sahip olmak ister ancak bir ev satın almak görüldüğü kadar kolay değildir. Özellikle yeni evli çiftlerin ilk hayalleri kendi evlerine sahip olmaktır. Bu sebeple birikim ve gelecek planlarını konut sahibi olma yolunda yapılır. Aylık ve ya yıllık birikimlerle ev sahibi olmaya çalışmak, paranın enflasyon karşısında değer kaybetmesine ve konut piyasasının pahalılaştığı döneme denk gelmeye neden olabilir. Bu sebeplerden dolayı elinde bir konut alacak maddi imkan olmayan bireyler kredi yolu ile ev sahibi olma serüvenine atılır ve konut kredisi başvurusu (mortgage başvurusu) yapar. Konut kredisi almak için bankaların bireylerden istediği konut kredisi şartları mevcuttur. Başvuru yapan birey konut kredisi şartlarını sağladıktan sonra konut kredisi başvurusu nasıl yapılır adımına geçebilir.

Günümüzde insanların konut sahibi olabilmeleri için bir çok imkan sağlanmaktadır. Bu imkanların başında konut kredisi başvurusunda çeşitli vergilerin alınmaması ve uzun vadeli ödeme planına sahip olma imkanı yer almaktadır. Konut kredilerinde (Mortgage), tüketici kredilerinde alınan %5 BSMV ve %15 KKDF vergileri alınmaz. Bu durum aylık ödemenin tüketici kredisine göre daha uygun çıkmasını sağlar. Konut kredileri 120 ay (10 yıl) vade süresi ile alınabilir. 2020 Eylül ayı itibariyle tüketici kredilerinde vade sınırı 36 aya çekilmiştir. Bu durum konut kredilerinde ki vade imkanının tüketici kredisine göre daha cazip olmasını sağlamıştır. Ayrıca konut kredilerinde talep edilen tutarın yüksek olması sebebi ile bankalar tüketici kredilerini istenilen tutarda sağlamayabilirler. Bankalar konut kredilerinde, satın alınan mülkü ipotek altına alır. Konut kredisi ödemesi tamamlandıktan sonra konut kredisi ipotek kaldırma işlemi uygulanır ve ipotek kaldırılarak tüm hakları ev sahibi elde eder.

Konut Kredisi (Mortgage) Başvuru Şartları Nelerdir?

• Konut kredisi başvurusu yapan kişinin, yaş, sigortalı olma süresi (en az 6 ay), herhangi bir akli engeli olmaması gibi başlıca kriterleri karşılaması gerekir.
• Alınacak daireinin ve ya mülkün önceden belirlenmiş olması ve alım değerinin netleşmesi gereklidir.
• Alınacak konutun tapusu ve ya tapu fotokopisi bulunmalıdır.
• Başvuru yapan kişinin, konut kredisinin aylık ödemesini zorlanmadan yapabilmesi gereklidir. Eğer eş çalışıyorsa geliri dikkate alınması için eş kefil şartı aranabilir.
• Alınan mülkün üzerinde ipotek vb. kısıtlamalar olmaması gerekir. Eğer alınan mülkün sahibi, konut kredisi ile satın aldıysa, satış aşamasında aldığı satış bedeli ile krediyi kapatmalı ve konutun üstündeki ipoteği kaldırmalıdır.
• Başvuru yapan kişinin kredi notu (KKB skoru) düşük olmamalıdır. Bankalar ortalamanın altında kalan kredi notu için skoru yüksek kefil şartı arayabilir.
• Konut kredisi başvurusunda, konutun %100 tutarı bankadan karşılanmak isteniliyorsa, başvuru yapanın kendine ait başka bir evi olması gereklidir ve sahip olunan ev üzerine de ipotek tahsis edilecektir. Böyle bir durum söz konusu değilse evin ekspertiz değerinin maksimum %80’I kadar kredilendirme yapılır. Kredilendirme oranı mülkün durumuna göre %70 bandına çekilebilir. Bu sebeple başvuru yapan kişinin konut ekspertiz değerinin en az %20’si kadar peşinata sahip olması gerekir.
• Not: Burada önemli olan evin ekspertiz değerinin %80’i kadar kredilendirme yapılmasıdır. Ancak alacağınız evin ekspertiz değeri yüksek çıkıyor ve çıkan değerin %80’i altında bir tutara satın alıyorsanız, banka bu krediyi size sağlayabilir. Ancak bu tarz konut kredisi başvurusu işleminin değerlendirilmesi bankaya bağlıdır. Banka politikaları gereği işlem hakkında bilgi sağlayacaktır.
• Peşinatın dışında başvuru yapan kişinin ekspertiz ücreti, hayat sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve ev sigortasını karşılayabilecek tutara sahip olması gereklidir.
• Genel hatlarıyla konut kredisi şartları yukarıda anlatılmıştır. Bu şartlar sağlandıktan sonra konut kredisi başvurusu yapma adımına geçebilirsiniz.

Konut Kredisi Başvurusu Nasıl Yapılır?

1. İlk olarak bankaların faiz oranları araştırılmalıdır. Uzun süreli bir kredi olması sebebi ile oranın düşük olması önemlidir. Banka konut kredisi faiz oranları hakkında, bankaların web siteleri, mobil bankacığı ve ya şubeleri üzerinden bilgi edinilebilir. Eğer faiz oranlarının yüksek olduğu bir dönemde konut kredisi başvuru yapılıyorsa, bankanın konut faiz oranlarının düşmesi durumunda yapılandırma yapıp, yapmadığı hakkında bilgi edinmek önemlidir. Tercihinizi yapılandırma yapan banka olarak kullanmak, ilerleyen dönemlerde düşen faizlerden yararlanmanıza olanak sağlayacaktır.
2. Alınacak konutun proje kapsamında olup olmadığı sorgulanmalıdır. Genellikle proje kapsamında yer alan konutlar için banka anlaşmaları bulunmaktadır. Bu anlaşmalar daha uygun kredi oranı sağlayabilir.
3. Yapılan faiz araştırması sonrasında alınacak konutun kredilendirme oranı üzerinden ödeme planı çıkartılarak, ödeme gücü sorgulanmalıdır. Aylık kredi tutarı ödeme gücünüzü zorluyorsa, planları ertelemek mantıklı seçim olacaktır.
4. Tapu ve gelir belgeleri sunularak konut kredisi başvuru yapılır. Konutun alım değeri ve sahip olunan peşinat hakkında bankaya bilgi sağlanmalıdır.
5. Konut kredisi başvurusu yaparken, hayat sigortalı konut kredisi başvurusu ve ya hayat sigortasız konut kredisi başvurusu seçeneği belirlenmelidir. Genellikle hayat sigortalı konut kredisi faiz oranları daha uygun sunulmaktadır.
6. Banka kefil talebinde bulunuyorsa, kefil şubeye giderek imza atar ve başvuru aşaması ilerletilir.
7. Başvuru ön onay aldıktan sonra peşinat banka hesabına yatırılır. %100 mortgage kredisi başvurusunda peşinat yatırmaya gerek yoktur.
8. Banka olumlu konut kredisi kararı aldıktan sonra ekspertiz talebinde bulunur. Banka hesabına ekspertiz ücreti yatılır (ortalama 1.000TL). Ekspertiz işleminden sonra krediden vazgeçilirse, ekspertiz ücreti iade edilmez.
9. Ekspertize verilen bilgiler dahilinde ekspertiz görevlisi konut incelemesinde bulunur ve ekspertiz raporunun çıkması beklenilir. Ekspertiz raporunun çıkması ortalama 3-4 gün sürmektedir.
10. Ekspertiz raporu çıktıktan sonra raporda yer alan konut değerinin %80’i kadar kredilendirme yapılır. Bazı mülklerde kredilendirme oranı %70 bandına düşebilir. Burada bir çok belirleyici vardır. Ağırlıklı olarak tapu bilgileri, konutun yaşı ve güncel durumu önem taşır.
11. Banka konut kredisi evraklarını üretir ve sizden imza alır. Eğer kefil söz konusu ise sizle beraber konut kredisi evraklarına imzası gereklidir. Kefil imzası olmadan konut kredisi kullanımı yapılamaz.
12. Banka belge işlemleri tamamlandıktan kredi tutarı hesaba aktarılır ve blokeye alınır. Tapu’dan randevu alınarak satım işlemleri yapılır ve konutun üstüne ipotek koyulur. Bu aşamada banka, ev sahibine satım ve ipotek işleminden sonra blokenin kaldırılacağını ve hesabına paranın gönderileceğini taahhüt etmektedir.
13. İpotek işlemleri  ve paranın satıcıya aktarılmasından sonra Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yapılır. Banka oluşabilecek ev hasarları riskine karşı ev sigortası yapar. Hayat sigortalı konut kredisi başvurusu ise hayat sigortası yapılır.

Konut Kredisi Başvurusu Sıkça Sorulan Sorular

Konut Kredisinde Alınan Eve İpotek Konulur Mu?

Alınan konut kredi bitimine kadar ipotek altında kalmaktadır. Kredi tutarı ödemesi bittikten sonra konut üzerindeki banka ipoteği kaldırılır ve tüm haklar ev sahibine geçer.

Ne Kadar Konut Kredisi Alabilirim?

Konut kredisinde bankadan alınabilecek tutarın ana belirleyicisi ekspertiz değeridir. Konut kredilerinde sadece satın alınan mülk ipotek verilecekse, ekspertiz değerinin maksimum %80’i kadar kredilendirme yapılır. Eğer başvuru yapan kendine ait başka bir konutu daha ipotek olarak sunacaksa, %100 kredilendirme yapılabilir.

Konut Kredisinde Maksimum Vade Süresi Nedir?

Konut kredilerinde vade 120 ay ile sınırlıdır. Müşteri ödeme gücüne göre 10 yıldan daha kısa süreli bir vade seçimi yapabilir.

Konut Kredisinde BSMV ve KKDF vergileri var mı?

Konut kredilerinde BSMV ve KKDF vergileleri alınmamaktadır. Bu sebeple tüketici kredilerine göre daha uygun bir ödeme planı sunmaktadır.

Ekspertiz Ücreti Ne Kadar ve Kim Öder?

Ekspertiz ücreti başvuru yapan kişiden tahsil edilir. 2020 ekspertiz ücreti 1.000TL’dir. Bankalar kendi anlaşması olan ve güvendiği kurumlara ekspertiz yaptırmaktadır.

Konut Kredisi Başvurularında Kredi Notu Kaç Olmalı?

Konut kredilerinde en az 1000-1100 KKB skoru olması gerekmektedir. Bu durum kefil durumuna göre değişebilir. Ayrıca son dönemlerde ödeme düzenliğine de bakılır.

Haciz Varken Konut Kredisi Başvurusu Yapılabilir mi?

Hacizli olunan durumlarda konut kredisi başvurunun onaylanma oranı düşüktür. Özellikle başvuru yapan kişinin yüksek tutarda bir hacizi söz konusu ise başvuru onaylanmayacaktır. Ancak bankalar kendi politikalarına göre belirledikleri düşük tutarlı hacizlerde konut kredisi başvurusunu ilerletmektedir.

Tüketici Kredisi olan Konut Kredisi Başvurusu Yapabilir mi?

Aylık ödeme gücü tüketici ve konut kredisini rahatlıkla karşılayabilecek durumda ise başvuru yapabilirsiniz. Ancak riskin yüksek olduğu tutarlarda konut kredisi başvurunuz olumsuz sonuçlanacaktır.

Krediden Vazgeçildi. Ekspertiz Ücretini Geri Alabilir Miyim?

Eğer ekspertiz firmasına yönlendirilme yapılmadı ise tutarı iade alabilirsiniz. Ancak ekspertize yönlendirilme yapıldı ve rapor çıkarılmış durumdaysanız, ekspertiz ücreti geri iade edilmez.